万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢？纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次>只能说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些业主确(què)实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的(de)灰(huī)纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次砖(zhuān)垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪(háo)宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了(le纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次)，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地步，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经(jīng)营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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