近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平(pín俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口g)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和(hé俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口地出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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