万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)为什么福建女人不能娶司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)为什么福建女人不能娶求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的(de)批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了(le)部分价(jià)款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老为什么福建女人不能娶赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？

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