文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu人次是指什么，人次是单位吗)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)人次是指什么，人次是单位吗设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节(jié)，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群人次是指什么，人次是单位吗战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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