近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此(cǐ值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市(shì)场因素的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的(de)重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场对(duì)于未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是(shì)对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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