近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和(hé)信息(xī)披(pī)露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临(lí三大球和三小球分别是什么 三大球的起源n)极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产三大球和三小球分别是什么 三大球的起源品(pǐn)的收益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填(tiá三大球和三小球分别是什么 三大球的起源n)权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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