饱受(shòu)争议的(de)二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管总局联合(hé)发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存(cún)在利用(yòng)房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害(hài)其合法权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行明码标价(jià)等(děng)十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发国v是不是国5，国v与国vl的区别商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额(é)不(bù)低的大(dà)宗(zōng)交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不(bù)对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民(mín)造成额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易国v是不是国5，国v与国vl的区别行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服务行业关(guān)注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未明确具体的(de)中介(jiè)费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标(biāo)价(jià)即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。国v是不是国5，国v与国vl的区别p>

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事(shì)人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会(huì)同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等(děng)综合(hé)措(cuò)施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规(guī)纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的(de)细(xì)则，还需要看各城市(shì)落地(dì)执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市(shì)的二手房交易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房(fáng)者(zhě)单边收费(fèi)的(de)行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变(biàn)相推高了(le)房(fáng)价。两部(bù)门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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