OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)表示(shì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市(shì)场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wi一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人nd数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上(shàng)市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是(shì)价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的(de)步伐(fá)，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身(shēn)园(yuán)区(qū)类资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的(de)业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了(le)对张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和(hé)合同谈(tán)判(pàn)中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率(lǜ)将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人坦言，事发(fā)突(tū)然(rán)确(què)实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户(hù)，租(zū)赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租(zū)户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收(shōu)了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一(yī)些空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域(yù)的(de)张江光(guāng)大园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能(néng)得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项目在(zài)给租户的(de)分(fēn)隔(gé)空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会(huì)有诉(sù)求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完(wán)成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人都变(biàn)成了(le)一(yī)家(jiā)，后(hòu)续(xù)我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责(zé)人(rén)补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前(qián)在管资产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的储(chǔ)备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平(píng)台目标的(de)坚(jiān)实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本(běn)平台(tái)和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基(jī)金扩容的(de)第一步(bù)，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能(néng)面(miàn)临了一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预(yù)期和(hé)市场的信心。”

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