近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价(j翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音ià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资(zī)产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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