文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付(f为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果ù)。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增(为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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