万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁(shu大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物í)都(dōu)没想到，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司(sī)北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cá大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物i)经的(de)报道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人(rén)的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的(de)购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付(fù)全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运(yùn)回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入(rù)1.0大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物3亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国(guó)安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京国安(ān)也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京(jīng)国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？

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