导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(d山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022e)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一(yī)是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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