近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权马云的钱属于个人吗(quán)类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关(g马云的钱属于个人吗uān)负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息(xī)回报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可(kě)以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是(shì)该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(y马云的钱属于个人吗ī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在(zài)本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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