万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市(shì)分公司（下(xià)称(chēng)中国信达(dá)北分），处(chù)置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却(què)多次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总(z酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗ǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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