万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消费者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘(mì)高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209636.png">

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集(jí)团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生(shēn睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面g)效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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