文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一(yī)定会触发(fā)风险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产(粤西是指什么地方chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值的(de)比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的(de)购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付(fù)，而粤西是指什么地方超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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