OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性(xìng)看(kàn)待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现(xiàn)上(shàng)看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随(未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思suí)着二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金流(liú)没有(yǒu)造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事(shì)件性(xìng)利(lì)空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中(zhōng)披露(lù)的(de)张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩(jì)说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户(hù)正常(cháng)转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核(hé)实工作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可能未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备(bèi)租户情况(kuàng)，相关(guān)负责(zé)人介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们(men)正在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全(quán)力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大(dà)园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次(cì)项目的大(dà)租户(hù)退租正好发(fā)生(shēng)在市场活跃度的(de)短期低(dī)点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等方面也有一(yī)些差(chà)异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的(de)成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态的(de)物业(yè)。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内(nèi)的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在(zài)资(zī)源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团(tuán)和张(zhāng)江高(gāo)科(kē)目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业(yè)空(kōng)间(jiān)资(zī)产上市(shì)平台目标的(de)坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一(yī)些(xiē)突发情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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