文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完(wán)全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次(cì)性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发(fā)商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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