导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计(jì你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的(de)流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要(yào)受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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