OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居(jū)前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内(nèi)人(rén)士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是(shì)不是(shì)已经(jīng)完全触(chù)底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收(shōu)益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调(diào)不(bù)少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多(duō)大(dà)，估计(jì)园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一度(dù)二级胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么(jí)市场价格出(chū)现回落。在(zài)随后召开的(de)业(yè)绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了(le)解释(shì)说明(míng)，市场信心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科(kē)技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区(qū)域(yù)的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户(hù)的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项(xiàng)目的(de)大(dà)租户(hù)退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了(le)一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在(zài)给租户(hù)的(de)分(fēn)隔空(kōng)间、交付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也(yě)贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域(yù)内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产(chǎn)的(de)管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可(kě)能面(miàn)临了一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有(yǒu)信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前(qián)突(tū)发事件(jiàn)的所有负面影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的(de)信心(xīn)。”

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