“现在的房地产很难再出现像过去(qù)十(shí)年的系统(tǒng)性行情。”思(sī)睿集团(tuán)合伙(huǒ)人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地产(chǎn)行业(yè)分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从(cóng)板块向单个(gè)标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无(wú)论是业(yè)绩，还(hái)是估(gū)值，房(fáng)地(dì)产都(dōu)已经双杀到了最底部(bù)，而且(qiě)是反复(fù)地杀到了底部，再往下的空间(jiān)已经不(bù)大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如何寻找房地产个股(gǔ)的阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房(fáng)地产(chǎn)赛道中进(jìn)行(xíng)选择，需要(yào)非常(cháng)小心，避免选了半天，标的公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指出，需要(yào)满(mǎn)足以下三个基准：有大(dà)的国资背(bèi)景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今(jīn)年房地产(chǎn)的开发(fā)资(zī)金(jīn)来源(yuán)，可以(yǐ)发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意(yì)给房企(qǐ)贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的销售(shòu)。但(dàn)今年(nián)新房的销售情况(kuàng)相较一般。再关注一(yī)下(xià)，哪些房企能从银行拿到钱(qián)，其实主要还是那些有国(guó)企(qǐ)背景的房企，民营房企相对比(bǐ)较困难(nán)，所以整个(gè)行业(yè)出现了一个(gè)很明显的(de)分(fēn)化，无论是(shì)在销售，还是(shì)融(róng)资等各个(gè)方面都非常明显。现(xiàn)在有国资背景的(de)房企在资本市(shì)场表现(xiàn)相对较(jiào)好(hǎo)，但(dàn闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短)没(méi)有国资背景的(de)民营房企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向《红周刊(kān)》表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)内，我们(men)的逻辑是，“寻找(zhǎo)最(zuì)后的赢(yíng)家”。而(ér)具体(tǐ)到如何挖掘，我(wǒ)们(men)会特(tè)别重闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短视企业的成本优势，更(gèng)具体一(yī)点(diǎn)，就是它的(de)净借贷水平（净负债(zhài)率）是不是行业内的(de)最(zuì)低水平；利润率是(shì)不是行业内(nèi)最(zuì)高的；融资成本是否是行业内最(zuì)低的；建安成本是否也是(shì)业内最低(dī)的；这些都是我(wǒ)们看重的一家房企(qǐ)的综合成(chéng)本。

　　需要注意的(de)是(shì)，能够同(tóng)时(shí)满足上述条件的房(fáng)企并不多。即便是在国央企中，仍(réng)有部分房企出(chū)现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以(yǐ)A股为例(lì)，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发(fā)现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力(lì)地产、西藏(cáng)城投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企“三道红(hóng)线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展(zhǎn)、京投发展、光明(míng)地产、云(yún)南(nán)城(chéng)投(tóu)、首开股份、珠江股份、城(chéng)投控股等(děng)国央企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出(chū)，即(jí)便是(shì)有着较稳健特色的国央企房企，其财务指标(biāo)称(chēng)得上完(wán)全健康(kāng)的仍是少数。而更加值得注(zhù)意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大(dà)举扩张。而(ér)这无疑又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而(ér)言，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握(wò)准确，有助于(yú)房企储备优质(zhì)“弹药”；但过(guò)于乐观的预(yù)判未(wèi)来市场，以及(jí)过(guò)于(yú)激(jī)进的(de)扩(kuò)张拿地节(jié)奏也有(yǒu)可(kě)能让房企重蹈此前的(de)高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以其配置的一(yī)家(jiā)房企进行(xíng)举(jǔ)例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年(nián)的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年(nián)，这家房企明显感觉到机会(huì)来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净(jìng)负债率也由此前(qián)的33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与此同时，该房企新(xīn)购入地(dì)块也实现了快速(sù)的开盘利用率，预(yù)计今年(nián)会(huì)有更多的楼盘入市(shì)。像(xiàng)这类企(qǐ)业(yè)就符合(hé)“最后的赢家”的(de)特点。一方(fāng)面，在于它本身储备了很多弹药，去年(nián)拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线城(chéng)市(shì)，另外一半也主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)强二(èr)线和二线(xiàn)城市；另一(yī)方(fāng)面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让(ràng)人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张的民(mín)营企业的影子。虽然说，见(jiàn)到(dào)机会时要出手，但出手(shǒu)的章法(fǎ)仍要小心(xīn)，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但(dàn)未来的两(liǎng)年市场(chǎng)没有想(xiǎng)象得那么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要(yào)还是看房企(qǐ)的(de)净负债率水平，在我(wǒ)看来，这(zhè)个(gè)比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速(sù)了(le)。

　　不(bù)难(nán)看出，这一(yī)标准要比“三道红线(xiàn)”对房企的净(jìng)负债率要求不得(dé)高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行(xíng)业的复苏速(sù)度并(bìng)没有(yǒu)那么(me)快，所以要规避公(gōng)司净负债(zhài)率提高到(dào)一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对(duì)在2022年(nián)拿地较积极的房企梳理发现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城中(zhōng)国、保(bǎo)利(lì)发展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华润置(zhì)地(dì)、中国(guó)海(hǎi)外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇口、龙(lóng)湖集团等(děng)房企在践行较积极的拿地策略的同时，也较好地控制(zhì)了公(gōng)司(sī)的(de)扩张速度与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以同一(yī)筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维度的实际表现上(shàng)，国(guó)央企确(què)实(shí)会更(gèng)胜一筹。如(rú)国(guó)央企的融(róng)资成(chéng)本(běn)更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自(zì)然而然(rán)就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比(bǐ)民(mín)营房企，机构更加看(kàn)好国(guó)央企，但(dàn)这也并不意味着(zhe)，民营(yíng)企业中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少数民营(yíng)房企同(tóng)样受到机构(gòu)的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通股(gǔ)东(dōng)中新进了“中国工商银(yín)行股份有限公司－景顺长城中国回报灵活配置(zhì)混(hùn)合(hé)型证券(quàn)投资(zī)基金”“全(quán)国社保基金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年开(kāi)始，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产管理(lǐ)有限公司就长期持有滨江集团(tuán)。根据一(yī)季(jì)报，该资产(chǎn)公司的(de)几只产品合(hé)计持(chí)有滨江集团(tuán)9543万股，约(yuē)占(zhàn)流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集团的(de)受(shòu)青(qīng)睐，和其自(zì)身的基本面(miàn)表(biǎo)现(xiàn)存在一定关(guān)系。2020年以来的近三(sān)年时间，房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)在走(zǒu)“下坡路”，但作(zuò)为杭州(zhōu)本土房企的滨江集(jí)团仍(réng)是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江(jiāng)集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增(zēng)土储、股价(jià)表现等多维度都表(biǎo)现(xiàn)了(le)较(jiào)强的(de)增长势头(tóu)。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集(jí)团扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近(jìn)期发布(bù)的(de)2023年一季报，今年(nián)一季度(dù)，滨江(jiāng)集(jí)团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能(néng)保(bǎo)持(chí)自身业绩的持续增长，和滨(bīn)江集团扎(zhā)根杭州的战(zhàn)略(lüè)布(bù)局关(guān)系密切(qiè)。根(gēn)据2022年年(nián)报，滨江集团有近七成营收来自杭州地区，而(ér)在2021年(nián)，杭(háng)州(zhōu)地区的营收(shōu)比重只占到近(jìn)六成(chéng)。近(jìn)三年持续稳居杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集(jí)团在杭州的土储补充(chōng)同(tóng)样较(jiào)为积(jī)极(jí)，根(gēn)据(jù)诸葛找房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出表现，也(yě)让滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实(shí)现销(xiāo)售(shòu)额(é)607.3亿(yì)元，位(wèi)列(liè)房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团股价翻(fān)了(le)超一倍以上，而近期，滨(bīn)江集团更是迎来多家机构的集中调研(yán)。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家(jiā)居、物(wù)业觅(mì)α

　　实际上房地产开(kāi)发(fā)只是房地产(chǎn)产业(yè)链(liàn)上的中(zhōng)游(yóu)环节(jié)，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应(yīng)用行业主要包括中介(jiè)服务、家用电器、物业管(guǎn)理(lǐ)、家居(jū)用品。综(zōng)合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节(jié)与上游材料端息息相关，新盘开(kāi)工(gōng)不足导致上游(yóu)不(bù)被(bèi)看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的(de)思路(lù)渐渐(jiàn)移至下游。“中国房(fáng)地(dì)产行(xíng)业在进入存量房(fáng)时代，所以对地产产业链，尤其是偏(piān)消费(fèi)属性的家装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为(wèi)居民保有的住房规模越(yuè)来越大，随(suí)着时间的增(zēng)加，内装(zhuāng)更(gèng)新的(de)需求也会越(yuè)来越多。美国过去的数据充(chōng)分说明(míng)了这(zhè)一点，在新房(fáng)销售见顶之(zhī)后，家具(jù)消费的增长却一直都很好。对于地产(chǎn)产业链(liàn)，我(wǒ)们(men)相对看好和内装相关(guān)的(de)行业，例如消费建材、家居装饰(shì)等(děng)。”万家(jiā)基(jī)金人士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游(yóu)细分中相(xiāng)关(guān)赛道龙头年内表现的统计，目(mù)前暂居前两(liǎng)位的都(dōu)是(shì)来自家纺(fǎng)赛道的(de)公司，它们分别是(shì)富安娜(nà)和水星家纺，特别(bié)是前者(zhě)在月(yuè)线连收七根阳线的(de)基础上，年(nián)内迄今(jīn)涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主要从事(shì)纺织家居、睡眠(mián)家居(jū)、生活类产(chǎn)品的研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第(dì)一季度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的(de)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，能够发现该股早已成为基金(jīn)重(zhòng)仓股的天下，彼时(shí)包括公募的中欧价值发现、中欧(ōu)潜(qián)力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私(sī)募的(de)明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要(yào)强调的是，中欧的(de)两(liǎng)只基金都是(shì)价值派基金经理(lǐ)曹名长(zhǎng)在管的产(chǎn)品，首季(jì)其同时(shí)重仓的(de)房地产(chǎn)产业链股(gǔ)票还有(yǒu)金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比(bǐ)而言，前几年(nián)曾经(jīng)风光一(yī)时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙(shǔ)光，家(jiā)居板块(kuài)中(zhōng)年(nián)内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩(jì)来(lái)看(kàn)，无(wú)论是(shì)营(yíng)收(shōu)还是归(guī)母净(jìng)利(lì)润，公(gōng)司都实现了同(tóng)比双升。

　　从(cóng)公司(sī)的十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》发现(xiàn)广发基金经(jīng)理罗洋慧(huì)眼独具，一季报(bào)中(zhōng)他管理的广发策略优选和(hé)广(guǎng)发安宏回报均增加了(le)持(chí)股，而这(zhè)两只(zhǐ)产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两(liǎng)只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制家居类标的情(qíng)有独钟，在(zài)另(lìng)一家赛道公司金牌(pái)橱(chú)柜中，他管理的全部三只(zhǐ)产品(pǐn)均(jūn)登(dēng)榜十大(dà)流通股股(gǔ)东，其也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺(fǎng)外，下游的物业股也(yě)越(yuè)来(lái)越被机(jī)构所(suǒ)青(qīng)睐(lài)，不过(guò)这类标的大多在香港上(shàng)市(shì)，如何选(xuǎn)择成为(wèi)难题。对此，前述上海公募(mù)基金(jīn)经理举例分析(xī)：“物业(yè)服务不(bù)是一个(gè)高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市(shì)场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服(fú)务为例，它(tā)在中高端楼(lóu)盘占(zhàn)比是(shì)比较高(gāo)的，每年(nián)到期的合同(tóng)里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的(de)大部分项(xiàng)目到(dào)期之后，经过两(liǎng)三轮(lún)合同周期还能做到产(chǎn)品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品(pǐn)提价(jià)的公(gōng)司很(hěn)少(shǎo)，因为物(wù)业公(gōng)司很容易一开始是挣(zhēng)钱的(de)，后(hòu)面因为保安(ān)这些固定(dìng)人员成本的年(nián)度增(zēng)长，不(bù)过服(fú)务(wù)没有特别(bié)好，客(kè)户没有那么(me)满(mǎn)意，能(néng)做到提价难度是非常大的。但是该公司能在业内做(zuò)到到(dào)期之后(hòu)提(tí)价率(lǜ)比较(jiào)高(gāo)，这跟它的定位和(hé)比较好的服务是(shì)有(yǒu)关(guān)系(xì)的。”他进一(yī)步强调(diào)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短