近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得(dé)的现金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)中国为什么叫兔子国由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)走势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目(mù)的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募中国为什么叫兔子国(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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