饱受争议的二(èr)手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述(shù)背景，两部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实(shí)行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额不(bù)低(dī)的大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来(lái)完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如(rú)收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(yè)关(guān)注(zhù)最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的(de)中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北(běi)京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前(qián)并未明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等(děng)场所(suǒ)或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别(bié)明确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部(bù)门依法查处(chù)不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīn马美如简介g)理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不同(tóng)税(shuì)费等都可能(néng)对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务(wù)行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一(yī)半(bàn)的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边(biān)收费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能(néng)会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪马美如简介服务收费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利于(yú)提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透(tòu)明(míng)度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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