5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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