万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成了共(gòng)同债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押(yā)的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍卖页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性n>一财(cái)经(jīng)的报道(dào)证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基(jī)本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于建设工程价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型知名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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