文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和预告(gào)登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个(gè)独立(lì)的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短期不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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