OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)也表示，近期已同步(bù)启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从(cóng)5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业(yè)园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露(lù)张江光大园(yuán)项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风(fēng)险也(yě)得到(dào)一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随(suí)着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事(shì)高如星(xīng)对此表示(shì)，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调(diào)至得(dé)这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃(bù)过，他也强调(diào)，最终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回(huí)升。没(méi)想到(dào)仅(jǐn)过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述(shù)公(gōng)告引起(qǐ)了市场各(gè)方(fāng)的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超(chāo)过了(le)2万(wàn)方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们(men)一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关(guān)负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的(de)空(kōng)置率为何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大(大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃dà)租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定(dìng)的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在(zài)资源共(gòng)享和联合(hé)营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它(tā)未来(lái)的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在张江科(kē)学城(chéng)这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历的(de)相比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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