万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没(méi)资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环(huán)的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到(dào)这个地步(bù)，其实是(shì)有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京(jīng)国(guó)安的估值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其实(shí)控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述被执(zhí)行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖(lài)的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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