5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配压在玻璃窗边c，在窗户边c置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是(s压在玻璃窗边c，在窗户边chì)金地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿压在玻璃窗边c，在窗户边c(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的(de)上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企业(yè)的资产会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去(qù)持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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