5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存中国人去巴基斯坦安全吗量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％中国人去巴基斯坦安全吗。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业(yè)务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游产业(yè)链的(de)复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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