饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发布了关(guān)于(yú)规(guī)范(fàn)房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客(kè)源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确(què)经(jīng)纪服务内(nèi)容(róng)、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪(jì)服(fú)务在内的相关(guān)市(shì)场交易行为及其主体进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发的(de)《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少(shǎo)由各中介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项(xiàng)目、服(fú)务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不(bù)得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服(fú)务和延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同(tóng)有关(guān)部(bù)门依(yī)法(fǎ)查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入(rù)国(guó)家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的(de)细则(zé)，还需要一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产(chǎ一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两n)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二(èr)手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司(sī)可能会(huì)利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于(yú)提高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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