导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人(rén)均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的台湾是省还是市 台湾是省会吗(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套台湾是省还是市 台湾是省会吗数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假(ji台湾是省还是市 台湾是省会吗ǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经(jīng)达(dá)到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水平的(de)一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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