文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速(sù)了(le)房(fáng)屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银(yín)行的(de)责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的(de)福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设(shè)中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）王杰2001年后嗓子变了谁下的毒，王杰2001年后嗓子变了还唱歌吗从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银行的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公(gōng)司(sī)的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(g王杰2001年后嗓子变了谁下的毒，王杰2001年后嗓子变了还唱歌吗uǎn)环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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