OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关(guān)负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租(zū)的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来(lái)平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来(lái)，尽(jǐn)管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随(suí)着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得(dé)到一(yī)定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年(nián)内二(èr)级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益(yì)率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造(zào)成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区(qū)类(lèi)资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的(de)张(zhāng)江光大园项目出租率下(xià)降美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思(jiàng)事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳(wěn)。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的(de)线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目(mù)的(de)信心，预(yù)计(jì)签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署租(zū)赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定要全力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些面积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下(xià)滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户(hù)的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大(dà)厦多是(shì)两千(qiān)多(duō)平(píng)的大平层(céng)，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的(de)物业。租户(hù)自(zì)身也会(huì)有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和(hé)张江高科目前(qián)在(zài)管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他(tā)在开发(fā)的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容(róng)的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面(miàn)临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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