文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商(s酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗hāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照工(gōng)程(chéng)进(酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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