5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也(yě)出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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