饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收费、严格(gé)实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住(zhù)房政策(cè)研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居无法企及是什么意思，不可企及是什么意思民造(zào)成额外的负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产(chǎn)市场管理和(hé)调(diào)控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这(zhè)项工(gōng)作的(de)意义(yì)更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多的(de)一(yī)个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计(jì)算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)无法企及是什么意思，不可企及是什么意思价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国(guó)家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方协(xié)商(shāng)同(tóng)意(yì)，可(kě)在规定的(de)收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机构(gòu)在(zài)具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构(gòu)应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易(yì)当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部(bù)门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规(guī)的(de)行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领域(yù)的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等(děng)都(dōu)可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业(yè)的(de)专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但(dàn)在一(yī)些热(rè)点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视(shì)为(wèi)向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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