万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出(chū元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字)去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字)知名(míng)人士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国(guó)安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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