导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　7蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译3.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套(tào)房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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