饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居(jū)民来说属(shǔ)于金(jīn)额(é)不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中(zhōng)介来(lái)完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息(xī)不对称等问题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便(biàn)是(shì)房地产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认(rèn)为，未来(lái)相关部门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的(de)房屋(wū)，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成(chéng)交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需(xū)中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将在服务过程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值(zhí)及工资(zī)标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的(de)中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服(fú)务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服(fú)务项目(mù)和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明(míng)收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门(mén)会同有关(guān)部门(mén)依(yī)法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息(xī)，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意(yì)见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认定其中的(de)细(xì)则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多(duō)房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都(dōu)可能对中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中(zhōng)有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能(néng)会利(lì)用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际(jì)上相当于变相推高了(le)房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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