文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的(de)福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占(zhàn)股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城市商(shān华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思g)品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定(d华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思ìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的(de)第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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