5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房地产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利期(qī)一(yī)去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实(shí)发展、浦(p一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思ǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对(duì)民(mín一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思)营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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