OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二(èr)级市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市(shì)以来，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累(lèi)计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过(guò)，在上(shàng)述人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级(jí)市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但是台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到(dào)租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二级市(shì)场价(jià)格(gé)出现回(huí)落(luò)。在随后召开的(de)业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明(míng)，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下(xià)的(de)扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始(shǐ)权益人有(yǒu)那(nà)么(me)多储备租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江光大(dà)园(yuán)一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下(xià)滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户的分隔(gé)空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单(dān)层(céng)以一千平的面(miàn)积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应，相(xiāng)信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责(zé)人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科(kē)目前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一(yī)些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市(shì)平台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的(de)一步，眼(yǎn)下(xià)我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个(gè)非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当(dāng)前突发(fā)事件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预(yù)期和(hé)市(shì)场(chǎng)的信心。”

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