近两年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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