万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势(shì)都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北(běi)京市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封(fēng)的(de)可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安后(hòu)，不仅国(guó)安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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