饱受争议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管总局联合(hé)发布(bù)了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户(hù)个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交魏承泽作品集 魏承泽一类的作者依赖中(zhōng)介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研(yán)究中心首席(xí)研(yán)究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于(yú)金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居(jū)民(mín)造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服(fú)务(wù)在(zài)内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的(de)意义更大(dà)，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话(huà)题(tí)，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地(dì)产中介服务(wù)收(shōu)费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的(de)收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应当(dāng)在(zài)经(jīng)营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明(míng)确服(fú)务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出(chū)具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市(shì)场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本(běn)来收费就(jiù)不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场的(魏承泽作品集 魏承泽一类的作者de)影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需(xū)要(yào)看各(gè)城(chéng)市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时(shí)，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能对(duì)交(jiāo)易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单(dān)边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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