导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造(zào)势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的(de)大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能超预(yù)期(qī)。

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