饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确(què)经(jīng)纪服(fú)务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城(chéng)市(shì)发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究(jiū)中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对(duì)居(jū)民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等(děng)问(wèn)题，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行(xíng)规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方(fāng)协(xié)商同意，可在规定的(de)收费标准碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实(shí)际收(shōu)取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服(fú)务过程中对收费标准进行(xíng)明(míng)码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价(jià)问题(tí)，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等(děng)场所(suǒ)或渠(qú)道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供的基(jī)本服务和(hé)延(yán)伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确(què)服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当(dān碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别g)向交(jiāo)易当(dāng)事人出(chū)具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当(dāng)事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管(guǎn)等(děng)部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则(zé)，还需(xū)要(yào)看各(gè)城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更(gèng)高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应(yīng)该由上(shàng)下(xià)家各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些(xiē)热点(diǎn)城(chéng)市的(de)二手房(fáng)交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分(fēn)费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上(shàng)，再次(cì)向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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