导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块苏三起解的故事，苏三起解的故事简介的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(g苏三起解的故事，苏三起解的故事简介uǒ)说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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