导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了(le)户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)池子为什么被封杀需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均(jūn)水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求池子为什么被封杀旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向(xià池子为什么被封杀ng)经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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